挺有意思的一件事，竟然没人关注，这个案例极具代表性，也是过去房地产高涨周期和现在下行周期中的真实写照，也充分说明的金融市场的放大收益和风险的双刃剑。
房价上涨周期，杠杆非常容易放大收益，举一个例子，尤其是经营贷，属于扶持企业型贷款，利率相对较低，套利空间比较大，假设拿到4%的利率，40%首付，抵押贷款60%，房价假设年增长50%，那么一年自由资金的净收益就是（0.5-0.6*0.04）/0.4=119%.，自有资金的收益率高达119%，出40块，赚47.6块，当然这里面不包含其他税收等成本。沙头的买卖有人干，只要有利可图，就会寻找一切的套利空间，这个案例就是使用经营贷来抵押贷款获得现金流的典型代表，下面还有所谓的40万变200万的奇迹，其实就是房地产上行周期在加杠杆中成倍放大收益的过程。
但杠杆是一把双刃剑，收益发大的越多，遇到下行周期本金损失就越大，假设还按上面的利率和杠杆比例，假设房价跌30%会出现什么情况呢？（-30-0.6*0.04）/0.4=-75.06，意味着债务和利息偿还之后，本金只剩下原来的四分之一，这就是加杠杆成倍放大损失的作用，其实这个游戏中，只要增值部分跑不赢资金成本（利息），其实就是贴钱给银行打工，且这个现象更早一两年出现在房地产开始下跌之前。
现在就是类似的问题，房子以前不断增值，银行发放贷款就是按照8成，只要房价一直涨，就不怕你违约，最次以8折左右法拍也能回本，银行也更愿意在房地产为抵押物的方向放款，现在不同了，下行周期，不光要看现在的估值，银行还要预期未来的走势，比如现在的价格已经较初次发放贷款下跌20%，但按照现在的这个走势，未来可能会跌倒7成甚至6成，银行还需要给自己留回本的空间，再预期6成的基础上再打8折，那就是原来高位时房价的4.8折来放款，这也是市场走势的必然结果。
这种情况下，利益受损最大的自然就是当时高位抵押贷款，同时还高位投资了其他房地产的群体，现在抵押物严重缩水，债务到期后，再次审批只能拿到原来几折的贷款额度，差价的现金流从哪里来？甚至预售制下连房子都没交付呢，不管是卖还是再抵押贷款，都不行，就得找更高的额度来债务置换，但风险和利息成正比，敢给你抵押贷款额度高的，利率一般也更高，这就是以债养债下，且叠加抵押物价值缩水以后得必然结果，当然也不需要怜悯谁，敢违约使用经营贷来套现投资，本身就是奔着高收益去的，高收益也必然伴随高风险，赚的时候可就是另外一副嘴脸了，政策不会真的压制泡沫，而市场则会出手教育这些高杠杆投机者，赌徒也不可能永远赚钱。
